都更怎麼算? [網轉]

精算分配坪數 捍衛自身權益

 

 

台北市吳興街二期整宅,是另外一個知名的都 市更新案例,多年來一直無法整合屋主意見,最後台北市政府將採取強制手段拔除「釘子戶」,才讓本案露出曙光;不過被稱為「釘子戶」的屋主卻大喊冤枉,因為 他們最不能接受的是原本15坪的房子,表面上說都更後,同樣可分回15坪,但扣掉公設後,只剩下約10坪左右,根本就不划算,都更後房子反而越變越小,想 參與都市更新,到底該怎麼計算自己合理的交換坪數?

合理交換坪數 教你這樣算

李柏蒼表示,目前最常見的屋主和建商取得坪數比為60:40或55:45,多的一方為屋主的比數,這樣的比例可不是隨便喊喊,而是透過簡單的公式計算來的。

舉例來說,小明有30坪四樓公寓,土地面積是12坪,屬住商土地、容積率是300%,那麼小明提供土地可建築面積就是74.88坪,公式如下:

12坪 × 300% ×1.6(公設轉換率)×(1+30%都市更新獎勵)=74.88坪

如果依照 60:40 或 55:45 分配比例計算(地主為多的一方),參與都更後,小明換回的實際室內坪數,才會和原來的一樣,大約在30坪左右,計算公式如下:

74.88坪 × 0.6 = 44.93 坪  (扣除約33%的公設,實際室內約30.10坪) 74.88坪 × 0.55 = 41.18 坪 (扣除約33%的公設,實際室內約27.59坪)

以台北市預售屋平均每坪50萬為基準,再依照常見的60:40或55:45的分配比例來算,建商可分得的價值,大概落在每坪20~22萬元之間,公式如下:

建方可分得價值  50 × 0.4  = 20  萬元/坪 50 × 0.45 = 22.5 萬元/坪

建商一般利潤大概是25%左右,管理、銷售、稅金的成本,又佔了12.5%,就可以再進一步算出建商的每坪營建單價,大概會落在14.22~16萬元之間,公式如下:

20 / 1.25 / 1.125 = 14.22萬元/坪 (營建單價) 22.5 / 1.25 / 1.125 = 16.00萬元/坪 (營建單價)

透 過以上的公式,就算是一般的民眾,也可以在問到幾個重要關鍵數據後,套入算出建商和自己分配的比例是不是合理?算出建商使用的建材成本,大概會是落在哪 裡,不但可以要求建商不得偷工減料之外,對於未來新家建材的使用好壞,也會有一定的心理準備,充份達到保護自己的效果。

 

光武新村都更案 1年內整合完成

位在台北市敦化南路的光武新 村,由於位在精華地段,過去20多年來一直有建商想介入都更,但是想要卡位的人多,資訊又不夠透明,自然會有居民擔心作不成,又想換大坪數、釘子戶卡位、 居民意見分歧,再加上資金不足、財務計劃不健全等問題,導致一直無法成功進行都更。但是在安信建經和楊昇建設介入後,卻在短短不到1年完成整合,也為不少 想參與都更的屋主,注入了一劑強心針。

 

都更過程交付信託 住戶、建商都安心

安信建經經理李柏蒼表示,在光武新村的整合 過程中,建設團隊的資金、屋主的土地建物產權、從更新計畫送件、市政府審議、核定、取得建照等一切過程,百分之百交付信託,讓住戶和建商安心,這樣才能降 低開發過程中的風險。想辦理都更的屋主,最好挑選有合建經驗,整合能力強的團隊,一切整合過程、相關權益分配,都要公平、公正、公開,並且借助銀行融資的 參與。另外,在都更過程中,居民意見分歧是很常見的狀況,如果有熱心、無私的住戶居中協助,將有助於推動都更的進程。

 

轉自yahoo ....http://yahoo.house.atlaspost.com/housekit/03/contents05.html

 

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